Содержание статьи
В современное время взаимосвязь между собственниками квартир в жилых домах и управляющими организациями можно назвать очень напряженными. Все чаще люди стали контролировать работу таких компаний, и следствием чего всплывают претензии, а иногда это приводит и к судебным разбирательствам и к отказу от «управляек». В том числе бывают случаи, когда недовольные граждане пытаются признать договор управления многоквартирным домом недействительным.
Способы управления
Существует несколько вариантов управления многоквартирными домами.
Обращаясь к жилищному законодательству РФ, такие варианты возможны как:
- непосредственное управление собственниками квартир,
- управление с помощью товарищества собственников жилья или кооперативом,
- заключение договора с УК.
Важно! Непосредственное управление допускается, если в доме не более чем тридцать квартир.
В первом случае всей организацией нормального функционирования обслуживания домом берут на себя сами собственники жилых помещений, выбрав при этом, например, доверенное лицо из числа собственников, которому они поручают действовать от их лица.
Во втором случае – собственники создают товарищество, уже с выбором правления и председателя правления. И все это официально регистрируется в налоговой.
И наконец, в третьем случае, заключение договора с управляющей организацией, которая должна иметь не только все признаки юридического лица, но и лицензию на осуществление деятельности по управлению домами.
Важно! При отсутствии лицензии УК не имеет право заключать договоры с собственниками МКД.
Разница в понятиях
Существует различия в понятиях «незаключенный договор» и «недействительный договор». В первом случае, договор изначально не утвержден, то есть стороны не пришли к единому мнению по поводу основных существенных условий договора. Он не заключен, следовательно, не возникло никаких правоотношений, прав и обязанностей.
Во втором случае, договор с одной стороны заключен, но в связи с нарушением порядка его заключения, может быть признан недействительным.
Например, не может быть основанием для признания договора управления МКД незаключенным, факт не подписания одним из собственников такого договора, если договор был утвержден на условиях, установленных общим собранием собственников, решение которых, является обязательным для всех. Данный вывод подтверждается судебной практикой, которая также не ставит в зависимость участие такого собственника в самом собрании и в голосовании.
Признание договора управления МКД недействительным
Договор управления МКЖД является сделкой между собственниками жилых помещений дома и управляющей организацией, которая обязуется осуществлять организацию обслуживания такого дома.
По общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством, сделка может признана недействительной:
- по основаниям, установленным законом,
- в судебном порядке,
- независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В большинстве своем, данные договоры всегда проходят признание их незаключенности или недействительности именно посредством суда.
Требование о признании договора недействительным может быть предъявлено собственником жилого помещения, если этим самым нарушаются его права или охраняемые законом интересы, а также влекут неблагоприятные для него последствия.
Практика показывает, что необходимо иметь веские доказательства, что договор действительно не был подписан, что данная организация не имеет никакого отношения к вашему дому, а так же, что она не имеет право выставлять вам никакие счета за обслуживание.
Или же выбор управляющей организации был осуществлен без соблюдения порядка, установленного законом. Это будет наиболее эффективным, если решение по итогам собрания собственников о выборе управляющей будет признано недействительным.
Важно! Срок обжалования решения собрания составляет шесть месяцев, с момента, когда лицо узнало о нарушении своего права.
Обязательные существенные условия, которые исключают признание договора недействительным являются: состав общего имущества МКЖД, адрес, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту имущества, порядок изменения условий, перечень коммунальных услуг, цена, размер оплаты. Возможны и другие условия, указанные в статье 162 Жилищного кодекса РФ.
Подводя итоги, можно сказать, что если возник спор по поводу заключенности или незаключенности договора управления МКД или же его действительности или недействительности, то необходимо изначально попробовать решить вопрос мирным путем, например, направив претензию управляющей и, получив ответ, понять ее мотивацию. Но если к консенсусу прийти не удается, то тут прямая дорога в суд. В таких вопросах лучше идти в суд подкованными нормами права, а еще лучше обратиться к специалисту своего дела - к юристу по жилищному праву. Он сможет минимизировать риски проигрыша и профессионально провести защиту нарушенного права граждан.
ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.
